物件の購入基準について

こんばんは。

seicoです。

今日は物件の購入基準について

書きたいと思います。

結論から言うと

インカムゲイン目的だと

市場に出ている物件の99％は

買ってはいけない物件です。

私の保有物件は現時点で5棟ですが

過去5年間で

軽く1,000棟以上は

物件を調査してきましたが

ほぼ購入を見送っています。

購入判断に大切なのは

「基準を持つこと」

基準があれば迷うことなく

GO or NOGO

のジャッジができます。

私の購入基準の一部を

ご紹介すると

・RCか重量鉄骨であること

（現在保有しているのは全てRCですが）

・キャッシュフローが

物件価格1億円に対し200万円以上あること

でした。

構造をRCか重量鉄骨に

決めていた理由としては

キャッシュフローが目的の投資法だからです。

法定耐用年数がRCは47年、重量鉄骨は34年あります。

ちなみに木造は22年、軽量鉄骨は19年です。

銀行評価も法定耐用年数が長い方が高いですし

融資年数も長くとれます。

融資年数が長いということは

それだけ手残りも多くなります。

例えば1,000万円を

10年で返済すると

1ヶ月当たりの返済額は

約83,000円ですが

返済期間が20年だと

約41,600円です。

手残りが1ヶ月当たり

4万円も変わってきます。

あと

購入の判断をするのに重要なのが

現地調査とヒアリングです。

たとえ自宅の近所であっても

賃貸需要は

ヒアリングしないとわかりません。

現地調査に行く前は

「こんな人口減少著しい地方の中の地方に賃貸需要があるのかな？」

と不安なエリアでも

行ってみたら

退去待ちが出るくらいの人気物件だったり

逆に土地勘がある場所で

「ここなら場所もいいし

楽々満室経営でしょう」

と思いヒアリングしてみたら

競合物件が多すぎて

客付けに苦労する物件だったり。

なので私は金額が小さくても

必ず現地調査をしています。

検討の入り口として

「数字で判断する」

のはかなり重要です。

こういうところは

女性より男性の方が得意ですよね。

私を含め女性は

感情で物事を判断しがちなので

ロジカルさも

同時に身につけていくことを

おすすめします。

物件は購入時点で

勝ち負けが決まります。

買ってはいけない物件を

買うとずっと損をし続けることになり

売却時にも損することになりかねません。

それだけで済めばよいですが

致命的な状態になり

物件を買い進めれなくなるという

ことにもなりかねません。

不動産投資は

動く金額も大きいので

正しい判断で買えるよう

物件の目利き力も

身に付けていきましょう。